arrow-up arrowright arrowright

Договор аренды

20.08.2011

Марина Шитова,
старший юрисконсульт «Горячей линии»
информационно-аналитической поддержки ЗАО «ТЛС-ГРУП»

Компания сдает свои нежилые помещения в аренду различным фирмам. В типовых договорах аренды срок договора – с 1 января по 28 декабря текущего года, так как договор аренды сроком больше года необходимо регистрировать. В п.12.1 говорится, что в случае, если стороны за месяц до окончания действия договора не известили друг друга о прекращении договора, он автоматически пролонгируется на тот же срок. Не продлевается ли тем самым срок действия договора, в силу чего его нужно регистрировать в ЕГРН?

Данный вопрос будет актуальным для многих субъектов предпринимательской деятельности в силу того, что такая форма пользования офисными помещениями, как аренда, применяется в подавляющем большинстве случаев. Срок договора аренды, хотя и не является существенным условием договоров такого вида, в данном случае будет иметь значение для необходимости (или отсутствия таковой) его государственной регистрации.

Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это общее определение договора аренды; в ГК РФ отсутствуют положения, устанавливающие понятие и особенности договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам применимы общие положения об аренде (ст. 606—625 ГК РФ).

В свою очередь пункт 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи с этим на практике возникает вопрос: применимо ли данное положение к договорам аренды нежилых помещений? Ответ находим в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Так, ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Что же касается продления срока договора аренды, заключенного на срок менее года, то по этому поводу необходимо обратиться к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”». Пункт 9 данного документа содержит вывод по аналогичной спорной ситуации — при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В краткосрочном (менее года) договоре аренды содержится условие о преимущественном праве арендатора на возобновление договора с ним на новый срок. Арендатор не нарушал условий договора и не хочет съезжать, но Арендодатель уведомил его о том, что договор аренды не будет с ним пролонгирован на новый срок и новый договор аренды заключен не будет. Какова судебная перспектива?

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок обозначено в ст. 621 ГК РФ. В соответствии с данной нормой (п. 1 ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако принудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок (в том числе и в судебном порядке) арендатор не вправе. Принцип свободы договора никто не отменял — понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Реализация преимущественного права арендатора будет иметь место тогда, когда имущество сдается в аренду арендодателем другим лицам. Подтверждение находим и в судебной практике, это, к примеру:

  • Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2007 № 17АП-7104/07-АК по делу № А50-7243/2007-Г14 (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу);
  • Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 № 3440/05 по делу № А73-1964/2004-51 (в удовлетворении иска о понуждении к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения отказано правомерно, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения субъекта права оперативного управления к даче согласия на заключение договора аренды);
  • Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 № 15АП-4047/2010-НР по делу № А32-9538/2009 (об обязании освободить и вернуть арендодателю земельный участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, а также погасить запись о государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество) и др.

Таким образом, содержание преимущественного право арендатора заключается в следующем. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ)

По сути, вся процедура исполнения решения суда должна быть произведена в срок не более 15 рабочих дней с даты поступления исполнительного документа в орган Федерального казначейства.

Возвращение исполнительного документа взыскателю не является препятствием для нового предъявления указанного документа к исполнению в пределах срока, исчисляемого в соответствии с законодательством РФ.

Как показывает практика, забывчивость судьи в проставлении отметки на копии решения судебного акта с датой его вступления в силу является фактом ненадлежащего удостоверения судом судебного акта и основанием для возвращения взыскателю исполнительного листа без исполнения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2007 № Ф04-1278/2007 (32176-А27-32) по делу № А27-14281/2006-5).

То, какие реквизиты должна содержать копия документа, чтобы она имела юридическую силу, установлено в п. 3.33 Приказа Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.03.2004 № 27 «Об утверждении инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ».

При приеме от взыскателя или его представителя исполнительного документа с заявлением, а также необходимых приложений, на втором экземпляре заявления органом Федерального казначейства обязательно проставляется регистрационный номер, указанный в Журнале учета и регистрации исполнительных документов. Этот порядок регламентируется п. 1 Порядка ведения учета и осуществления хранения документов по исполнению судебных актов, предусматривающих обращение взыскания на средства бюджетов бюджетной системы РФ по денежным обязательствам получателей бюджетных средств, утвержденного Приказом Федерального казначейства от 26.09.2007 № 5н.

С момента принятия исполнительного листа орган Федерального казначейства в ответе за принятый документ, его исполнение и сохранность. В случае утраты документа арбитражный суд по заявлению взыскателя вправе наложить судебный штраф на виновное лицо в порядке и в размере, установленных гл. 11 АПК РФ (ст. 331 АПК РФ).

По сути, вся процедура исполнения решения суда должна быть произведена в срок не более 15 рабочих дней с даты поступления исполнительного документа в орган Федерального казначейства. Однако при наличии ошибок в информации, предоставленной должником, или недостаточности денежных средств на счетах должника и т.д. взыскание присужденной суммы может продлиться более 3 месяцев.

Так, орган Федерального казначейства не позднее 5 рабочих дней после получения исполнительного документа должен направить должнику — налоговому органу уведомление о поступлении ему такого документа. В свою очередь налоговый орган, как должник, обязан в течение 10 рабочих дней ответить письмом органу Федерального казначейства с указанием КБК, по которым должны быть произведены расходы, и приложить платежный документ на перечисление средств в размере полного либо частичного исполнения исполнительного документа в пределах остатка объемов финансирования расходов (п.п. 2, 3 ст. 242.3 БК РФ).

Если денежных средств на счету налогового органа не хватает для полного исполнения судебного акта, то должник в данном случае обязан направить соответствующий запрос-требование о выделении лимитов бюджетных обязательств и увеличении объемов финансирования расходов своему главному распорядителю средств федерального бюджета, то есть Минфину России. Последний, в свою очередь, обязан обеспечить поступление дополнительных денежных средств на счет налогового органа в трехмесячный срок со дня поступления исполнительного документа в орган Федерального казначейства. Налоговый орган обязан не позднее следующего дня после получения денежных средств направить в орган Федерального казначейства платежное поручение на перечисление средств для полного или частичного исполнения решения суда. Таким образом, любимые фразы представителей налогового органа «в бюджете нет денег; отсутствует такой вид расходов в смете» и т.п. уже будут неуместны и незаконны.

В случае неисполнения должником исполнительного документа в течение 3 месяцев со дня его поступления в орган Федерального казначейства или нарушения процедуры исполнения, последний вправе применить к налоговому органу единственную законодательно установленную принудительную меру — приостановление операций по счетам, открытым должнику в этом органе Федерального казначейства, до момента устранения нарушений или представления платежного поручения на перечисление средств (п.п. 3, 4, 7, 8 ст. 242.3 БК РФ).

После полного выполнения требований об исполнении исполнительного документа органом Федерального казначейства проставляется соответствующая отметка на исполнительном листе, и он направляется в выдавший его суд (п. 11 ст. 242.3 БК РФ). При частичном исполнении проставляется отметка о размере перечисленной суммы, и исполнительный документ возвращается суду или взыскателю.

Если законодательно в отношении недобросовестного должника — налогового органа — установлена мера принудительного взыскания в виде приостановления операций по счетам, открытым должнику в этом органе Федерального казначейства, или в виде наложения штрафа в соответствии с п. 2 ст. 332 АПК РФ, то для принуждения органа Федерального казначейства своевременно исполнить взыскание сумм законодатель таких рычагов воздействия взыскателю не предоставил. Единственный выход — это обжалование бездействия должностных лиц государственного органа в вышестоящий орган Федерального казначейства либо непосредственно в Минфин России (п. 2 Постановления Правительства РФ от 01.12.2004 № 703 «О Федеральном казначействе») или в суд в порядке гл. 24 АПК РФ.

Если компания переехала

В ситуации, когда после окончания судебного процесса, но еще до взыскания судебных расходов организация сменила место своего нахождения, вследствие чего встала на учет в другом налоговом органе, ей не стоит беспокоиться о приведении судебных постановлений и исполнительных документов в соответствие со своим новым названием и реквизитами. Так как предыдущая инспекция и новый налоговый орган представляют собой два подразделения одного и того же федерального органа исполнительной власти — Федеральной налоговой службы, то есть являются элементами единой системы, взаимоотношения между которыми по снятию и постановке на учет налогоплательщиков законодательно урегулированы, то отсутствуют основания для осуществления замены стороны в соответствии со ст. 52 Закона № 229-ФЗ и ст. 48 АПК РФ. Бюджетный кодекс РФ не предусматривает иное исполнение в данной ситуации. Взыскание судебных расходов, в отличие от излишне взысканных, уплаченных налогов, будет производиться в любом случае через орган Федерального казначейства предыдущей налоговой инспекции, т.е. с того должника, который указан в исполнительном листе.

При смене юридическим лицом места своего нахождения порядок предъявления исполнительного листа и взыскания судебных расходов не изменится.


Все Статьи