Некоторые вопросы регистрации договоров аренды и прав, возникающих из них

Наталья Береснева, юрист
Группа компаний Телеком-Сервис ИТ

Как помнят налогоплательщики, достаточно долго существовал спор с налоговыми органами о том, правомерно ли отнесение на себестоимость затрат по аренде помещений для производственных целей в случае, когда договор аренды на срок менее года не зарегистрирован в органах юстиции.

Казалось бы, все точки над "i" были расставлены, когда 1 июня 2000 г. вышло информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.

Согласно указанному письму, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Однако некоторые налоговики говорили: "Да, действительно, договор на срок менее года не подлежит государственной регистрации, но согласно Федеральному закону от 21.07.1997 г. №122-ФЗ право аренды подлежит государственной регистрации независимо от того, на какой срок заключен договор". При этом сторонники данной позиции ссылались на статью 26 Закона от 21.07.1997 г.

Таким образом, не отрицая, что сам договор не требует регистрации, некоторые налоговые инспекции считали отнесение арендной платы на затраты неправомерным на том основании, что само право подлежит регистрации.

Очередной комментарий дал Президиум Высшего Арбитражного Суда в информационном письме от 16.02.2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

"Исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации)".

Итак, поскольку Гражданским кодексом не предусмотрена обязательная регистрация права аренды, а договор аренды зданий и сооружений (соответственно - помещений на основании письма от 01.06.2000 г.) на срок менее года регистрации не подлежит, то и право аренды, возникающее из такого договора, государственной регистрации отдельно от регистрации договора не подлежит.

Также в информационном письме обобщены и принципы разрешения иных вопросов, связанных с договорами аренды.

В частности, Высший Арбитражный Суд обращает внимание на тот факт, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Особо интересной представляется позиция ВАС РФ, согласно которой при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, отношения сторон регулируются новым договором на такой же срок после окончания первоначального срока аренды. Данный договор не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Более того, в отношении договоров аренды зданий, возобновленных на неопределенный срок, указано, что такие договоры не нуждаются в государственной регистрации, поскольку ей, согласно пункту 2 статьи 651 ГК, подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Отметим, что указанное правило, без сомнений, работает при защите права арендатора в случае смены собственника недвижимости, так как в этом случае можно применить правило продления договора аренды, не требующего государственной регистрации (срок менее года), неопределенное число раз.