Консультант Плюс: составляем проект договора

Подготовка проекта договора, оценка рисков и согласование условий с контрагентами — сложная и трудоемкая задача. На практике большинство договоров составляется путем компоновки различных условий (формулировок) в единый документ. При этом нужно учитывать возможные противоречия между условиями, проверять их соответствие законодательству, словом, выполнять множество технической работы. 

Для решения этой задачи компания «КонсультантПлюс» разработала онлайн-сервис «Конструктор договоров», который формирует проект договора из выбранных пользователем условий, устраняя возможные противоречия между ними. Фактически «Конструктор договоров» выполняет за пользователя всю техническую работу.

«Конструктор договоров» — первый продукт компании «КонсультантПлюс», который не только обеспечивает пользователя информацией, нужной для принятия решения, но и позволяет достаточно быстро составить юридически грамотный проект договора в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой.

Отличием «Конструктора договоров» от других разработок в этом направлении является его интеграция с СПС КонсультантПлюс. Ссылки на законодательство и материалы Путеводителей позволяют оценить возможные риски при выборе того или иного условия и, как следствие, избежать ошибок при подготовке договора.

Рассмотрим использование «Конструктора договоров» на примере подготовки одного из наиболее распространенных договоров — договора аренды нежилого помещения.

Ситуация

Организация планирует сдать в аренду другой организации помещение под офис сроком на 5 лет. Это помещение нуждается в ремонте. Требуется заменить сантехнику и радиаторы, окна и межкомнатные двери. Будущий арендатор готов выполнить эти работы, но предлагает владельцу помещения зачесть затраты на улучшение имущества в счет арендной платы. В дальнейшем арендодатель предлагает возложить на арендатора не только обязанность по проведению текущего ремонта, но и обязанность по проведению планового и внепланового (аварийного) капремонта. Арендатор в принципе не возражает, но хотел бы быть уверенным в том, что арендодатель не будет возражать против продления арендных отношений по истечении срока действия договора.

Как мы видим, процесс подготовки договора в данной ситуации достаточно трудоемкий, т. к. в договоре много условий, которые нуждаются в детальной проработке и согласовании между сторонами сделки.

Попробуем создать проект такого договора с помощью онлайн-сервиса «Конструктор договоров».

Прямо со «Стартовой страницы» КонсультантПлюс открываем «Конструктор договоров».

Обратите внимание, что для дальнейшей работы требуется подключение к сети Интернет.

Перед нами окно «Выбор вида договора». На начало сентября 2013 года в «Конструкторе договоров» представлены все основные виды договоров. Их более двадцати, среди них:

• договор подряда;
• договор аренды нежилого помещения;
• договор оказания юридических услуг;
• договор поручения;
• смешанный договор (поставка с элементами подряда и возмездного оказания услуг);
• договор поставки;
• договор возмездного оказания услуг;
• договор денежного займа;
• агентский договор;
• договор комиссии;
• договор аренды транспортного средства без экипажа;
• договор аренды транспортного средства с экипажем;
• договор аренды здания (сооружения);
• договор аренды движимого имущества;
• договор технического обслуживания;
• договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества;
• договор поручительства;
• договор оказания консультационных услуг;
• договор субаренды нежилого помещения;
• договор цессии (уступки права);
• договор перевода долга.

Выбираем нужный нам вид договора — договор аренды нежилого помещения. В правой части сразу появляется информация об этом виде договора:

• суть договора;
• существенные условия;
• отличия от других видов договора.

Это позволяет нам уже на данном этапе убедиться в необходимости составления именно договора аренды нежилого помещения.

Чтобы приступить к созданию договора, нажимаем кнопку . Перед нами окно создания договора, которое разделено на три части. Левая часть обеспечивает удобную навигацию по договору, т. е. позволяет быстро перемещаться по разделам договора. В средней части представлены вопросы об условиях договора и даны варианты ответов на них. Это — основная рабочая область пользователя. Справа размещается фрагмент текста договора, который изменяется в зависимости от того, какие условия выбраны в средней части. Эти изменения подсвечиваются.

Перейдем сразу к разделу «Срок аренды. Срок действия договора». В средней части мы видим условия договора и варианты ответов на них. С их помощью мы и будем создавать проект договора. По умолчанию в каждом вопросе выбран один из вариантов, который установлен с учетом положений законодательства и обычаев делового оборота.

Первый вопрос, на который мы должны ответить: «На какой срок имущество передается в аренду?». Ответ, который установлен по умолчанию, нас не устраивает. Выбираем вариант «один год и более». Сразу же появляется предупреждение о том, что если договор заключается на срок год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, нам предлагают ознакомиться с «Рекомендациями по заключению договора аренды зданий и сооружений». Этот материал подготовили эксперты компании КонсультантПлюс. Он находится в информационном банке «Путеводитель по договорной работе».

Перейдем по ссылке в этот материал и ознакомимся с рекомендациями его авторов. Обратите внимание на то, что с 1 октября 2013 года изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь заявление и приложения к нему можно будет направить в регистрирующий орган в форме электронных документов (через Интернет), а документ об уплате госпошлины к заявлению прилагать не обязательно.

Еще одно важное изменение — теперь собственник арендуемой недвижимости имеет право подать заявление о запрете проводить регистрационные действия без его личного участия. Все эти изменения внесены Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ. Вернемся в «Конструктор договоров» с помощью кнопки на «Панели быстрого доступа».

Следующий вопрос, на который нам нужно ответить, касается срока начала аренды. Выберем вариант «Истечением периода времени с определенного события» и укажем в качестве события «Государственная регистрация договора».

Также в этом разделе есть вопрос, касающийся пролонгации договора. «Возможно ли автоматическое продление срока аренды имущества?». По умолчанию установлен ответ «Нет». Заменим его на «Да» и увидим, что необходимо еще уточнить, на определенный или неопределенный срок продлевается аренда.

При выборе варианта ответа «на неопределенный срок» сразу же отображается предупреждение о рисках при выборе данного варианта. Оценив риски, выбираем нужный нам вариант.

Следующий раздел, который нас интересует, — «Содержание и улучшение имущества». В этом разделе формируются условия, которые определяют порядок:

• эксплуатации имущества;
• поддержания имущества в исправном состоянии;
• текущего ремонта имущества;
• капитального ремонта имущества;
• улучшения имущества.

По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор — поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Если порядок иной, это должно быть предусмотрено в договоре.

В нашей ситуации арендодатель предлагает возложить на арендатора не только обязанность по проведению текущего ремонта, но и обязанность по проведению планового и внепланового (аварийного) капремонта. Поэтому на вопрос «Устанавливаются ли условия о производстве капитального ремонта?» выберем ответ «Да».

Сразу же появляется новый вопрос: «Какие виды капремонта согласовываются в договоре?». Отмечаем оба варианта «Плановый ремонт» и «Неплановый (аварийный) ремонт». Далее нам необходимо указать, что плановый капитальный ремонт производит арендатор, а расходы несет арендодатель.

Следующий важный вопрос — «Как возмещаются расходы арендатора?». Обратите внимание на появившееся предупреждение о том, что если стороны не согласовали, как возмещаются расходы арендатора, то последний имеет право требовать оплаты арендодателем стоимости произведенного ремонта, также возможно зачесть эти затраты в счет арендной платы или иных платежей по договору.

Для того чтобы детальнее разобраться в этом вопросе, перейдем по ссылке в уже знакомый нам материал «Рекомендации по заключению договора аренды. Общие положения» из информационного банка «Путеводитель по договорной работе». Здесь подробно анализируется вопрос о том, как могут быть распределены расходы по капитальному ремонту между сторонами. Дело в том, что, по мнению авторов, «при согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт.

По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором». Далее приводятся рекомендации, как может быть согласовано это условие. Изучив эти рекомендации, вернемся в «Конструктор договоров» и выберем нужный нам вариант ответа:

• путем оплаты стоимости работ и материалов;
• путем зачета расходов в счет арендной платы;
• путем зачета расходов в счет других платежей по договору;
• иным способом.

Затем ответим на аналогичные вопросы относительно непланового (аварийного) ремонта и перейдем к формированию условий, которые касаются выполнения неотделимых улучшений. Как мы помним, «наш будущий арендатор» предлагает владельцу помещения зачесть затраты на улучшение имущества в счет арендной платы.

Поэтому на вопрос «Возмещается ли арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных за его счет и с согласия арендодателя?» мы отвечаем «да» и «полностью», а на вопрос «Как возмещается стоимость неотделимых улучшений имущества?» выбираем ответ «Путем зачета стоимости улучшений в счет арендной платы». Обращаем внимание на предупреждение о том, что такой зачет возможен только в том случае, если арендная плата вносится денежными средствами.

«Конструктор договоров» автоматически отслеживает предыдущие этапы составления договора и «подстраивается» под выбранные ранее условия.

Мы рассмотрели основные приемы формирования договора на примере двух разделов «Срок аренды. Срок действия договора» и «Содержание и улучшения имущества».

Аналогично, отвечая на вопросы и анализируя предупреждения, можно сформировать условия в других разделах договора. После того как договор будет готов, воспользуемся кнопкой.

Перед нами текст проекта договора. В любой момент мы имеем возможность вернуться к его редактированию, нажав кнопку в левом верхнем углу. Если нам требуется отредактировать какой-либо конкретный раздел договора, можно воспользоваться кнопкой на полях слева от этого раздела. Если работа над договором завершена, составленный договор можно экспортировать в MS Word. Для этого щелкнем по кнопке.

Если вам не нужны предупреждения, «Конструктор договоров» позволяет их отключить.

Также готовый проект договора можно сохранить в файл, который будет размещен в специальной папке «Мои договоры». Эта папка доступна в окне «Выбор вида договора». В дальнейшем сохраненный проект договора можно в любой момент открыть, внести в него необходимые изменения и экспортировать в MS Word. Со временем в папке «Мои договоры» будет размещаться личная библиотека шаблонов договоров, наиболее часто используемых в вашей организации.

Итак, мы убедились, что «Конструктор договоров» позволил нам быстро создать проект договора аренды помещения под офис и при этом учесть все нужные нам условия. В ходе составления договора мы получали предупреждения о рисках и рекомендации по их снижению. Все предупреждения в «Конструкторе договоров» содержат ссылки на законодательство, судебную практику и Путеводители КонсультантПлюс.

«Конструктор договоров» будет регулярно обновляться при изменениях в законодательстве и судебной практике, поэтому созданный с его помощью проект договора будет соответствовать действующему законодательству.

В «Конструкторе договоров» также автоматически отслеживается отсутствие противоречий между выбранными условиями договора.

Автор искренне надеется, что ему удалось на примере показать, чем «Конструктор договоров» будет полезен в вашей работе. Если у вас возникнут какие-либо вопросы по использованию этого онлайн-сервиса, вы всегда можете обратиться по телефону нашей «Горячей линии» +7 (495) 956-42-22 или к вашему менеджеру по информационному обслуживанию.